197227, Россия, Санкт-Петербург, Испытателей пр-т, д.6
8 (921) 564 -78 -31 svoyrealtor24@gmail.com

Что такое старый фонд? Как купить квартиру в старом фонде

Высокие этажи

Квартира в старом фонде: как не ошибиться

Каждая шестая квартира, представленная на вторичном рынке Петербурга, расположена в доме старого фонда. Состояние таких зданий может быть плачевным или почти безупречным. На что обращать внимание, приобретая жилье в доме с историей?

Квартиры в нетиповых домах дореволюционной постройки вызывают неизменный покупательский интерес. За что любят дома старого фонда? Прежде всего за просторные квартиры с высокими потолками и особую ауру исторических районов.

Нередко квартиры в старом фонде по цене «квадрата» сопоставимы с типовыми панельками. Но не спешите радоваться – цены ниже рынка обычно свидетельствуют о том, что квартире требуется серьезная модернизация. Мы расскажем вам, как оценить, стоит ли овчинка выделки.

✔НЕ ТОЛЬКО СТАРЫЙ ФОНД: КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

В каталогах с объявлениями дома старого фонда делят на две категории – прошедшие капремонт (СФК) и не прошедшие (СФ). В свою очередь, дома без капремонта могут иметь деревянные или металлические балки перекрытий. Разумеется, металлические считаются более надежными и долговечными. Впрочем, в Северной столице имеются и прекрасно сохранившиеся дома с деревянными балками, и аварийные объекты – с металлическими.

В практике квартирного рынка Санкт-Петербурга к категории «старый фонд» относят здания, построенные до 1917 года. «Правда, важно добавить, что некоторые типы зданий, традиционно причисляемых к сталинским, – например, почти все довоенные дома или некоторые так называемые немецкие коттеджи – конструктивно сходны со старым фондом», – поясняет председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерина Романенко.

У строений данного типа – также несущие наружные стены и перекрытия с металлическими или (чаще) деревянными балками. При этом, рассматривая вопрос приобретения квартиры в таком доме, надо обращать внимание не только на перекрытия, но и на то, из чего сделаны стены.

✋ ВАЖНО
Если стены здания не из кирпича, а из шлако- или керамзитоблоков, а перекрытия – с деревянными балками, крайне желательно пригласить для оценки технического состояния квартиры опытного специалиста

✔ КАПРЕМОНТ КАПРЕМОНТУ РОЗНЬ
Капремонты бывают разными – комплексными и выборочными. При комплексных, которые в массовом порядке производились в Ленинграде 1970-80-е годы, от здания оставались только наружные стены, а вся начинка полностью менялась. У всех прошедших комплексный капремонт зданий – перекрытия из железобетонных плит. Такие квартиры на вторичном рынке жилья котируются гораздо выше, чем в домах без капремонта.

Минусы в том, что при комплексном ремонте здание утрачивало многое из того, за что такие квартиры, собственно, и ценят покупатели: камины, лепной декор, массивные двери с медными ручками и прочие аксессуары.

При выборочном ремонте в квартирах заменяли и укрепляли подгнившие силовые конструкции, устанавливали ванны, производили перепланировки. Такие ремонты производились во все времена – как после войны, так и в нашем веке.

✋ ВАЖНО
Узнать о том, что в доме был выборочный капремонт без замены перекрытий, можно только из техпаспорта. Но в объявлениях о продаже квартир такие дома почти всегда записывают в категорию СФК – будьте внимательны

✔ ПРЕДЪЯВИТЕ ПАСПОРТ!
Главный документ, который мы должны потребовать у продавца, если речь идет об объекте старого фонда, – пибовский техпаспорт жилого помещения (квартиры). В нем содержится информация не только о квартире, но и о самом здании: год постройки, дата последнего капремонта, материал стен и перекрытий. Практика показывает, что эти данные далеко не всегда точны.

Даже с годом постройки все непросто: дело в том, что на протяжении столетий питерский жилфонд многократно перестраивался. Например, в начале XIX века здание имело три этажа. А в конце столетия его надстроили до пяти этажей, появились дворовые корпуса и дворы-колодцы. В итоге в качестве года постройки дома может фигурировать любая дата.

Ровно по той же причине в квартирах на нижних этажах могут быть деревянные балки перекрытий, а на верхних – металлические (широкое применение строительных металлоконструкций началось в последней четверти XIX века).

✋ ВАЖНО
Данные о датах постройки, а также о материалах стен и перекрытий в пибовских паспортах объектов старого фонда могут содержать неточности. Имейте это в виду

✔ А ЕСЛИ ПЕРЕПЛАНИРОВКА?
«Одна из основных проблем квартир старого фонда заключается в том, что в них множество незаконных перепланировок. Зачастую встречаются модернизации, узаконить которые уже невозможно», – рассказывает Екатерина Романенко. Выяснить, легальны ли произведенные изменения, легко, для этого достаточно заглянуть в уже упомянутый паспорт объекта.

Чем грозит покупателю нелегальная перепланировка? «Сложности могут возникнуть в двух случаях: при попытке продать такую квартиру покупателю с ипотечными средствами (банк просто не примет заявку к рассмотрению) и при обследовании квартиры вследствие жалоб третьих лиц», – отвечает эксперт Санкт-Петербургской палаты недвижимости Константин Шапиро.

Есть вероятность, что новому хозяину в соответствии с решением суда придется за свой счет приводить квартиру в первоначальное состояние, заделывая незаконно пробитые проемы и ликвидируя «неродные» перегородки. Шансы в судебном порядке лишиться ванной комнаты, оборудованной над чужой кухней или комнатой, близки к ста процентам.

✔ МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– Техническое состояние квартиры лучше всего оценивать со специалистами, которых планируется подрядить на ремонтные работы, либо с профессионалами, имеющими опыт и образование в вопросах эксплуатации домов. Но это уже не на первичном просмотре, а в том случае, если квартира вам очень понравилась.

✔ ЧТО ЕЩЕ ВАЖНО ЗНАТЬ?
Информацию о том, какие виды работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов (фасады, кровля, лифты и т.п.) для того или иного дома запланированы на ближайшие годы, вы можете получить на официальном сайте Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга.

Можно ли оформить кредит на покупку квартиры в старом фонде? «Старый фонд как объект залога рассматривается в индивидуальном порядке. И у каждого банка свои требования и ограничения, – поясняет Константин Шапиро. – Например, при нелегальной перепланировке кредит, скорее всего, не одобрят. Но могут быть также ограничения по состоянию конструктива, году строительства. В большинстве случаев банки требуют, чтобы дом был после капремонта».

Покупая квартиру, выбирайте себе комфортных соседей. Для старого фонда, под завязку нашпигованного коммуналками, это правило особо актуально. Как минимум, имеет смысл нанести визиты в квартиры, расположенные этажом выше и ниже. Конечно, их обитатели не обязаны пускать себе в дом каждого встречного – придумайте благовидный предлог, чтобы зайти. Но пусть неблагополучная коммунальная квартира над головой не станет для вас неожиданностью.

Задать вопросы и получить подробную информацию
Вы можете у специалиста по недвижимости
АН «Петербургская Недвижимость»
⏩ Коробкова Татьяна
https://vk.com/svoyrealtor24

+7 921 564 78 31

ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК ПРЯМО СЕЙЧАС       Задать вопрос

вторичный рынок недвижимости

Как купить жилье в рассрочку в Санкт-Петербурге гражданину Казахстана.

Вопрос: Развернутый вопрос:День добрый. Я являюсь граж. Казахстана, хочу купить квартиру в ипотеку или рассрочку, но не могу. Вы пишите, что это возможно, не могли бы Вы рассказать подробней и по какой статье это действие возможно?Заранее благодарю! Ответ: Добрый день! Купить квартиру в рассрочку можно у застройщика недвижимости. Рассрочку предоставляет…

нет комментариев
DHbp07bg4r4

Расчеты при сделке купли-продажи недвижимости

Есть ли альтернатива банковским ячейкам? В январе нынешнего года в Петербурге произошло резонансное ограбление отделения «Промсвязьбанка». Эта история заставила риэлторов пересматривать свое отношение к различным формам расчетов между участниками сделки на вторичном рынке. На петербургской вторичке расчеты между сторонами в подавляющем большинстве случаев проводятся через сейфовую ячейку, около 20% сделок…

нет комментариев
5kH44OVHcMc

Выгодные инвестиции. Инвестиции в недвижимость.

⏩ Самым выгодным вложением денег россияне назвали покупку недвижимости Недвижимость остается самым надежным и выгодным способом вложения средств. Так считает большинство россиян. При этом покупка валюты, поих мнению, может быть выгодным, но ненадежным средством. Об этом свидетельствуют результаты опроса, проведенного НАФИ в декабре 2015 года. Социологи отмечают, что сфера недвижимости…

нет комментариев
v6DPC12zqI0

ЖК «Охтинская дуга», минимальный первоначальный взнос

На это стоит обратить внимание! Большой выбор однокомнатных квартир с отделкой в пяти минутах ходьбы от метро по привлекательной цене от 2 147 252 рублей. А также выгодное предложение по рассрочке — вы можете вносить фиксированные ежемесячные платежи в размере 20 000 рублей при минимальном первом взносе от 30%. Подробности…

нет комментариев
JieZJRGLH1M

Купить квартиру с первоначальным взносом 10%

Не упустите возможность приобрести квартиру в I очереди жилого комплекса «LIFE Приморский» с первым взносом 10%. Следующие 40% процентов от стоимости вносите ежемесячными платежами в течение полугода. А остаток суммы заплатите единовременно до 1 октября 2016 года. Подробности акции у наших менеджера: АН «Петербургская Недвижимость» ⏩ Коробкова Татьяна https://vk.com/svoyrealtor24 Персональный…

нет комментариев
Добросовестные застройщики

Минстрой запускает реестр добросовестных застройщиков.

Сервис начнет свою работу уже этой весной. По словам создателей, он должен стать защитным инструментом для отрасли. Сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров отмечает, что рейтинг поможет следить не только за отдельными компаниями, но и за ситуацией в сфере в целом. Основные принципы включения в национальный реестр: • Добровольность применения •…

нет комментариев
gtv1yI6wc5o

Комфортная жизнь в «Полюстрово Парк»

Обеспечьте себе комфортную жизнь в «Полюстрово Парк». Это дом со школой, в непосредственной близости от детского сада, центра развития ребенка и детской школы искусств. Срок сдачи: III квартал 2018 года. Задать вопросы и получить подробную информацию Вы можете у специалиста по недвижимости АН «Петербургская Недвижимость» ⏩ Коробкова Татьяна https://vk.com/svoyrealtor24 ☎ +7…

нет комментариев
wAGjQgkxS9M

Стоит ли покупать квартиру на высоком этаже?

Выше всех: плюсы и минусы верхних этажей Романтика верхних этажей с их прекрасными видами подкреплена и плюсами с технической стороны. Многие покупатели заинтересованы в покупке именно верхних этажей. Некоторые интуитивно избегают их. Почему❓ ПЛЮСЫ: ➕ Виды. В Петербурге особенно котируются Финский залив, лесные массивы в Приморском районе, есть любители индустриальных…

нет комментариев
Совместная собственность

Продажа квартиры в совместной собственности

Согласие на продажу квартиры. Часто при сделках с недвижимостью возникают ситуации, когда требуется чье-то согласие на продажу квартиры. И собственнику, который желает продать или подарить квартиру необходимо выполнить некоторые формальности, чтобы сделку не признали недействительной. Таких ситуаций может быть несколько: 1. Согласие супруга или супруги при продаже квартиры, которая находится…

нет комментариев
_I7FfUQvzaA

Как правильно провести продажу со встречкой

⏩ Практикум: о встречных сделках для «чайников» Цепочки встречных сделок, появившиеся на заре квартирного рынка, и сегодня остаются актуальным способом улучшения жилищных условий. Как правило, все сделки производятся в один день. Что важно знать, чтобы не стать слабым звеном цепи? ✏ Встречная покупка (встречка) – это продажа объекта недвижимости (квартиры…

нет комментариев
Высокие этажи

Что такое старый фонд? Как купить квартиру в старом фонде

Квартира в старом фонде: как не ошибиться Каждая шестая квартира, представленная на вторичном рынке Петербурга, расположена в доме старого фонда. Состояние таких зданий может быть плачевным или почти безупречным. На что обращать внимание, приобретая жилье в доме с историей? Квартиры в нетиповых домах дореволюционной постройки вызывают неизменный покупательский интерес. За…

нет комментариев
Несовершеннолетние дети в квартире

В квартире прописаны несовершеннолетние дети. Что делать?

Вопрос: После покупки квартиры оказалось, что в ней прописаны малолетние дети. Чем это грозит и как можно было избежать подобной ситуации❓ Ответ: Ситуации, когда на продажу выставляются квартиры, в которых прописаны несовершеннолетние дети, не являющиеся собственниками жилья, встречаются нередко. Если дети не будут зарегистрированы по другому месту жительства, то по…

нет комментариев
Налоги на недвижимость

Налоги при покупке и продаже недвижимости

НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ: КОМУ, ЗА ЧТО И СКОЛЬКО❓ ⏩ Сколько раз можно воспользоваться налоговым вычетом? Могут ли супруги передавать льготу друг другу? На что имеет право пенсионер, купивший жилье? О нюансах налогового законодательства рассказывает юрист «Юринформ-центра» Александр Петренко. – С начала 2016 года вступил в силу новый порядок взимания налогов с…

нет комментариев
вторичный рынок недвижимости

Вторичный рынок недвижимости. Как купить квартиру безопасно?

Вопрос: С какими рисками можно столкнуться, приобретая квартиру на вторичном рынке❓ Ответ: ⛔ Самое страшное, что может произойти с покупателем,- это приобретение квартиры по фальшивым документам. В этом случае рано или поздно на пороге квартиры появится настоящий владелец и потребует освободить жилплощадь. Суд, скорее всего, будет на его стороне, а…

нет комментариев
Продажа квартиры со встречной покупкой

Что такое встречная покупка недвижимости. Как правильно совершить сделку со встречной покупкой.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ СО ВСТРЕЧНОЙ ПОКУПКОЙ По прогнозам аналитиков и практиков квартирного рынка, в 2016 году цены на вторичном рынке продолжат снижение, но обвала ждать не следует. Какую тактику выбрать тем, кто собирается в ближайший год совершать обменные сделки❓ Сегодняшний ценовой расклад на вторичном рынке благоприятен для тех, кто улучшает жилищные…

нет комментариев
Ошибки при покупке жилья

Ошибки и подводные камни при покупке жилья.

ПЯТЬ ОШИБОК ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ Сегодня на рынке недвижимости России условия диктуют покупатели. Но ощущение, что «все двери открыты», нередко заставляет их совершать ошибки, которые как в прямом, так и переносном смысле дорого им обходятся. ⛔ ОШИБКА №1: ПОКУПКА ПО ВЕЛЕНИЮ СЕРДЦА Вряд ли кто-нибудь станет спорить, что квартира, в которой…

нет комментариев
ЭКСПЕРТ-ПО-НЕДВИЖИМОСТИ

Что делает риелтор? За что платить риелтору?

Учитель учит, строитель строит, врач лечит, а что делает риелтор? Риелтор позволяет каждому продолжать жить своей жизнью, а не бегать, делая одновременно десять дел впервые в своей жизни, рискуя своим спокойствием и кошельком.   Задать вопросы и получить подробную информацию Вы можете у специалиста по недвижимости АН «Петербургская Недвижимость» ⏩ Коробкова…

нет комментариев
Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость. Как избежать ошибок?

⏩ Главные ошибки начинающего инвестора Несмотря на всевозможные прогнозы от финансовых аналитиков, которые каждый год заявляют, что квартиры будут дешеветь, а рынок недвижимости рухнет, этого не происходит. Рынок недвижимости в Петербурге уже не первый год сохраняет свою стабильность и остается привлекательным для инвестирования, причем в совершенно различных ценовых сегментах —…

нет комментариев
Оценка недвижимости

Оценка недвижимости. Зачем ее проводить?

Зачем нужно проводить оценку для банка? Мало кто уделяет внимание такой важной детали, как оценка недвижимости для ипотеки. Оценка недвижимости проводится перед тем как банк выдаст заемщику кредит и является одним из того, что нужно для получения ипотеки. Чаще всего эта процедура осуществляется оценочными фирмами, либо частными специалистами, которые в…

нет комментариев
Квартира дешевле рыночной стоимости

Квартиры по заниженной цене. Купить квартиру дешевле рыночной, чем это грозит?

Вопрос: Если квартира продается по цене ниже рыночной, при этом указано, что квартира в отличном состоянии. С чем это может быть связано❓ Ответ: Квартиру по цене ниже среднерыночной могут выставлять на продажу в случае, если продавцу требуются срочно деньги, или в случае, если продавец сильно ограничен во времени (например, переезд…

нет комментариев